Судьба девелоперов и недостроев все еще зависит от банковского кредитования.

Компания Build and Live Development, занимаясь проведением строительной экспертизы строительных объектов Украины и сталкиваясь при этом вплотную с нюансами кредитования объектов и взаимодействия банков и девелоперов, проанализировала основные точки соприкосновения девелоперов с банками в вопросах строительства или достройки объектов по состоянию на июнь 2011 года.

Девелоперы, как и раньше, рассматривают различные варианты финансовых вливаний в свои объекты строительства. Одним из основных вариантов, по-прежнему, остается вариант кредитования, который девелоперы готовы активно использовать, если банки в свою очередь начнут активизировать кредитование. Но на сегодняшний день банки очень избирательно относятся к строительным проектам, и свои отношения с девелопером стараются максимально обезопасить от возможных рисков.

По достоверным данным нашей компании Build and Live Development, на сегодняшний день у банков уже появляются достаточно серьезные намерения, хотя и требования к объекту финансирования достаточно жесткие.

Так, при условии кредитования проекта или недостроя девелопер передает банку права собственности. В залог идут имущественные права на объект недвижимости и имущественные права компании. Далее, банк определяет кратчайшие сроки для оформления недостроя в БТИ и передачи его в ипотеку. Кроме того, на 50% от суммы кредита банк требует альтернативный залог, не связанный со строительным проектом. Последним условием может стать требование о поручительстве акционеров и/или других компаний.

Оптимальное соотношение капиталовложений в проект недвижимости, со стороны банка и девелопера -  30% и 70%.

Тем не менее, до наступления кризиса, помимо оптимальных схем 30%/70%, существовала практика капиталовложений  90% и 10%, при которой девелоперы брали заемные средства на развитие объекта практически без вложения собственных средств, рискуя лишь будущим объектом и земельным участком. Наверное, в некотором роде этот принцип стал одним из основных, разрушивших в кризисный период взаимовыгодную схему сотрудничества между банками и девелоперами. Так, на сегодняшний день процентное соотношение капиталовложений в большинстве случаев озвучивается - 50%/50%.

Наиболее приемлема для девелоперской компании процентная ставка –  5 % (как  в европейской практике), которая в условиях украинских реалий пока является утопией.

При рассмотрении и разработке условий кредитования строительного проекта, в частности размера процентной ставки, банк же оценивает масштаб компании и залога. Так, большая серьезная корпорация, предоставляющая серьезное обеспечение кредита, может рассчитывать на 17% в гривне; для других девелоперов озвучивается ставка в 20-21% в гривне. (Валютный кредит имеет шанс получить только компания, имеющая оборотную валютную выручку).

Банки, в свою очередь, пока не рассматривают проекты на начальной стадии. Объектом внимания могут стать (пока по данным компания Build and Live Development наблюдаются только единичные случаи) объекты с 70-80% готовности. Однако, существуют и достаточно конкретные условия – грамотная подача материала, наличие корректно разработанных смет, чистота объекта с законодательной точки зрения. Сроки кредитования рассматриваются достаточно объективно из расчета продолжительности периода строительства.

Тем не менее, стоит отметить еще один интересный факт, помимо финансовых нюансов, по-прежнему актуален и психологический момент. Исходя из опыта проведения нашей компанией Build and Live Development ряда строительных экспертиз для 5 банков Украины,  можно отметить, что банки уже на протяжении нескольких лет вплотную заняты решением вопросов с проблемными объектами строительства, которые образовались с наступлением кризиса. На сегодняшний день, в портфелях банков все еще находятся немалое количество проблемных проектов - которые на изменившемся рынке уже не имеют своей первоначальной ценности и прогнозируемого ранее срока окупаемости, но в которые были вложенные немалые средства. Кроме того, всему выше сказанному сопутствует зачастую ряд серьезных проблем – таких, как задолженность по кредиту, вопросы с разрешительной и исполнительной технической документацией, проблемы по достройке и введению в эксплуатацию, а иногда и большой процент нерационально использованных заемных средств.

Учитывая все эти моменты, наверное, нужно разрабатывать новые схемы взаимодействия между девелоперами и банками – простые, взаимовыгодные и продуктивные.