ПОЗДРАВЛЯЕМ ВСЕХ С НОВЫМ ГОДОМ

Пусть покинут Вас тревоги,
И болезни, и невзгоды,
Безнадега отойдет.
А желанная надежда
Вас по жизни поведет.
Пусть Вас бизнес увлекает
И достаток прибавляет.
И удача тоже ждет
В этот добрый Новый год!

ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ НА СТРОИТЕЛЬСТВО?

В настоящее время строительство любого объекта недвижимости отличается своей масштабностью и огромными капиталовложениями. Какие схемы финансирования строительства объектов недвижимости в настоящее время действуют в Украине?

Виктор Распутный, директор компании «Build and Live Development»: В настоящее время существует два наиболее используемых инструмента реализации квадратных метров площадей еще на этапе строительства – целевые облигации и фонд финансирования строительства (ФФС).

Расскажите, пожалуйста, в чем заключаются принципы финансирования строительства по каждой из названных Вами схем?

Виктор Распутный: Целевые облигации – это ценные бумаги, которые выпускаются для привлечения  денег на финансирование застройщика.
Более точное определение понятия «облигация» – это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее собственником денежных средств и подтверждает обязательство возместить ему номинальную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренный в ней срок с выплатой фиксированного процента (если иное не предусмотрено условиями выпуска). Облигация удостоверяет отношения займа между лицом ее выпустившим - эмитентом, и лицом ее приобретшим - держателем. В отличие от процентных облигаций, при погашении целевых, их собственнику возвращается не стоимость облигации и доход, а определенный товар - жилое помещение».
Обычно схема выглядит следующим образом: первоначально подписывается договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемых площадей. Одновременно с этим договором заключается договор резервирования площади, в котором фиксируется этаж, метраж и другие характеристики недвижимости.
Финансирование договора о покупке целевых облигаций может осуществляться за счет кредита. Банки охотно берут облигации в залог, потому что они являются для них самым удобным объектом обеспечения. Единственная законодательная проблема – отсутствие четкой процедуры погашения облигаций и получения недвижимости. На практике могут возникнуть проблемы, когда облигации уже погашены (т.е. объект сдан), а документы, подтверждающие право собственности на имущество, не были еще оформлены в БТИ.
Стоит также отметить, что по окончании строительства эмитент целевых облигаций (застройщик) должен оформить право собственности на построенную недвижимость на свое имя, а затем передать собственнику облигаций имущество.
Возможность создания таких организаций ФФС (Фонд финансирования строительства) предусмотрена Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Будущие владельцы недвижимости передают ФФС в управление деньги на строительство объекта недвижимости, тот аккумулирует привлеченные средства и заключает соответствующий договор с фирмой-застройщиком. Причем фонд наделяется широкими полномочиями относительно контроля за соблюдением застройщиком оговоренных сроков сдачи объекта, а также качеством строительства. Вплоть до того, что если, по мнению ФФС, застройщик нарушает взятые на себя обязательства по условиям договора, последний может расторгнуть договор или перепоручить достройку дома другой подрядной строительной компании. Кроме того, по действующему законодательству все счета по финансированию строительства должны быть открыты в одном банке.
Для покупателя, при работе с банком, через фонды финансирования строительства в качестве объекта залога выступает свидетельство участника фонда. В отличие от целевых облигаций, свидетельство участника фонда не является ценной бумагой. Это немного усложняет процедуру переоформления кредита и несет дополнительный риск для банка. Поэтому ставки по кредитам на покупку недвижимости под залог свидетельств участников на 0,5-1% дороже, чем под залог облигаций. Между тем, процедура оформления документов на недвижимость после завершения строительства через механизм фондов финансирования строительства более удобная, чем через механизм целевых облигаций. При заключении договоров ФФС с инвестором особое внимание следует уделить описанию параметров и качественных характеристик будущего объекта недвижимости – сегодня одной из самых болезненных проблем является необоснованные претензии к качеству строительных работ или метражу квартиры. Проблемы работы с ФФС – оформление кредита при покупке недвижимости в кредит.

Есть ли отличия финансирования строительства объектов недвижимости различного назначения (жилая, коммерческая недвижимость и т. д.)? В чем они заключаются?

Виктор Распутный: В принципе, нет. В обоих случаях идет продажа площади – единственное отличие в лице инвестора/покупателя. Как правило, жилая недвижимость – это физическое лицо, коммерческая недвижимость – это юридическое лицо. Хотя бывает и наоборот.

Влияют ли различные схемы финансирования строительства на дальнейшую реализацию строящегося объекта? Если да, то как и почему?

Виктор Распутный: Нет, не влияют. При условии правильного управления.

Насколько в настоящее время в Украине развит рынок услуг по финансированию строительства?

Виктор Распутный: Практически не развит. Под каждый крупный проект компания –застройщик создает свой ФФС и сам занимается выпуском целевых облигаций.
На сегодняшний день рынок финансовых услуг, так же, как и фондовый рынок находятся на начальном этапе своего развития.  Есть компании, которые предоставляют услуги по финансированию строительства, но их не так много. В большинстве случаев это компании по управлению активами. Тем не менее, на сегодня создание такой компании (КУА) не такое простое дело, в виду жестких условий при регистрации.
Основными операторами отечественного рынка услуг по финансированию строительства в настоящее время можно назвать: «УкрСиб Эссет Менеджмент», Concorde Capital, Dragon Capital, Millennium Capital, «Кинто», «Ай Кью-Технолоджи», «Парэкс Ассет Менеджмент», «Арт-Капитал Менеджмент», «Антанта Пиоглобал», «Альфа-Капитал», «Тройки Диалог», «Ренессанс Капитала».

С какими проблемами приходится сталкиваться девелоперам/операторам рынка услуг по финансированию строительства на украинском рынке? Плчему? Как эти проблемы решаются?

Виктор Распутный: Основные проблемы - риск недофинансирования, риск финансирования потерь при недоброкачественном строительстве. Глобальная проблема одна - несовершенство банковской системы при работе с инвестиционными проектами и очень жесткие условия  кредитования компаний, которые берут средства для развития определенного проекта недвижимости. При этом банков в Украине, которые в состоянии кредитовать крупные проекты недвижимости больше 100 тыс. м2 - единицы.

Ваши прогнозы относительно развития рынка услуг по финансированию строительства в ближайшем будущем?

Виктор Распутный: Чем больше проект, тем нужнее профессиональные финансисты, и не один, а слаженно работающая команда. Не так просто найти и создать службу с профессиональными и грамотными финансистами, поэтому такие компании будут пользоваться большим спросом. Вопрос только в профессионализме, так как профессионализм проверяется временем и успешностью проекта.