ПОЗДРАВЛЯЕМ ВСЕХ С НОВЫМ ГОДОМ

Пусть покинут Вас тревоги,
И болезни, и невзгоды,
Безнадега отойдет.
А желанная надежда
Вас по жизни поведет.
Пусть Вас бизнес увлекает
И достаток прибавляет.
И удача тоже ждет
В этот добрый Новый год!

Что делать инвестору, если его деньгам грозит опасность вследсвие невыполнения обязательств застройщиком

В частности, в новой редакции был принят Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которым и установлены основные правила работы ФФС. Этот фонд бывает двух типов. Тип А означает, что все риски по строительству несет застройщик, обязанный сдать объект в срок независимо ни от чего. Если же ФФС относится к типу Б, то застройщик отвечает перед управителем только в пределах стоимости строителя и не отвечает за несвоевременную сдачу объекта в случае, если управитель не обеспечил необходимого финансирования.

Сумма возвращаемых денег исчисляется в зависимости от того, сколько единиц инвестирования (то есть квадратных метров, за которые уже внесены деньги) есть у доверителя и какова рыночная стоимость этих единиц на день подачи заявления о выходе из фонда.

Зачем такие тонкости рядовому инвестору, ведь он все-равно имеет договор только с управителем? Чтобы знать, что в случае если ФФС относится к типу А, застройщик также отвечает за исполнение обязательств, а если к типу Б - все претензии лишь к управителю.
Прежде всего, в каждом ФФС, согласно Закону, есть оперативный резерв, использующийся в том числе для возвращения средств инвесторам. Вот только Лицензионные условия осуществления деятельности по привлечению средств физических лиц - учредителей управления имуществом для финансирования объектов строительства и/или осуществления операций с недвижимостью уточняют, что этот резерв должен обеспечивать возврат всем инвесторам всего лишь не менее 10% вложенных средств. Следовательно, в случае массовых возвратов хватит явно не всем.
Кроме того, Закон определяет, что правила ФФС должны предусматривать возможность инвестора досрочно выйти из ФФС и забрать свои деньги. Однако детализации такого механизма нет. Поэтому основания для выхода отданы полностью на откуп управителю фонда, утверждающему правила. Данный механизм дополнительно должен быть прописан и в договоре участия в ФФС. Но законодатели все же установили основные принципы определения суммы возвращаемых денег. Исчисляется она в зависимости от того, сколько единиц инвестирования (то есть квадратных метров, за которые уже внесены деньги) есть у доверителя и какова рыночная стоимость этих единиц на день подачи заявления о выходе из фонда.
В принципе, основания для выхода из ФФС прописываются в правилах фонда. Однако инвестору стоит ориентироваться на те из них, которые оговорены в Законе для разрыва договора между управителем и застройщиком. Таковыми являются: изменения технических характеристик объекта, ухудшение потребительских качеств объекта строительства (инвестирования); возрастание стоимости строительства более чем на 20%; увеличение сроков строительства на более чем 90 дней. При наступлении подобных условий управитель вполне может требовать у застройщика возврата денег. А следовательно, инвестор тоже вправе попробовать обратиться с аналогичным требованием.

 ВАЖНО: Приостановление лицензии управителя ФФС - еще не основание для массового возврата средств инвесторам. Но это, в любом случае, тревожный сигнал. Для того чтобы не потерять деньги, инвестору лучше заблаговременно разорвать договор участия в ФФС. Сделать это можно либо путем обращения к управителю на основаниях, предусмотренных правилами ФФС, либо подав иск в суд. Последнее можно сделать в случае, если имели место существенные нарушения условий договора. В частности, если объект не сдан в срок, в связи с чем значительно уменьшилась его стоимость или инвестор понес существенные расходы на проживание в другом месте. То же самое относится и к изменениям в проекте либо технологиях, если это повлекло ухудшение качества жилья, а равно и его существенное удорожание.
Однако «спасение утопающих - дело рук самих утопающих», и намного проще предотвратить попадание в сомнительные ФФС, чем потом вернуть свои деньги. В который уже раз приходится напоминать о том, что прежде чем подписывать договор, нелишне хотя бы съездить на место стройки и собственными глазами посмотреть, «а есть ли мальчик». В то же время по возможности лучше избегать управителей, являющихся дочерними компаниями застройщиков.

Автор: Александр ПОПОВ