ПОЗДРАВЛЯЕМ ВСЕХ С НОВЫМ ГОДОМ

Пусть покинут Вас тревоги,
И болезни, и невзгоды,
Безнадега отойдет.
А желанная надежда
Вас по жизни поведет.
Пусть Вас бизнес увлекает
И достаток прибавляет.
И удача тоже ждет
В этот добрый Новый год!

Создающие прибыль

При определении арендных ставок делается анализ их уровня в ТЦ аналогичных форматов и определяется, сколько в состоянии платить те или иные операторы товарных групп, - говорит директор компании Build & Live Development Виктор Распутный.  - Затем выводится усредненный показатель по каждой группе и формируется базовая арендная ставка. При этом учитывается тот факт, что на начальном этапе необходимо привлечь операторов лояльной ценой. Поэтому чаще всего берется ставка чуть ниже, чем у конкурентов. Из этих показателей и рождаются колонки тарифной сетки арендаторов.

Гибкое ценообразование арендной ставки имеет большое значение в деле реализации торговых площадей. Раньше в новых ТЦ устанавливалась единая арендная ставка для всех арендаторов. Однако довольно быстро стало ясно, что оборот с квадратного метра ювелирной компании или компании, торгующей мобильными телефонами, намного превышает оборот фирмы, торгующей обувью или игрушками.

Скидка арендатору может быть предоставлена за счет того, что арендатор забирает еще и общую площадь торгового зала (проходы), за которые не планировалось брать арендную плату, - продолжает  Виктор Распутный. Также существуют некоторая зависимость размера арендной ставки от этажа. Чем выше этаж, тем, соответственно, ниже общий уровень арендной ставки. Ориентировочно зависимость следующая: 2-й этаж - минус 15% от уровня 1-го этажа, 3-й этаж - минус 20% от уровня 1-го этажа, 4-й этаж - минус 25%. 

Средние арендные ставки в ТЦ Украины колеблются в пределах 45-80 долл. м2  за  в месяц, на бутики — до 90-120 долл. м2, - продолжает Виктор Распутный. - Максимальные усредненные ставки наблюдаются в комплексах с мелкой «нарезкой» торговых площадей, расположенных в центре города. Среди товарных категорий наибольшую ставку платят арендаторы подарочно-аксессуарной группы — до 100-120 долл. за м2.

По словам Виктора Распутного, создавая концепцию, владельцы стараются разместить арендаторов так, чтоб посетитель прошел как можно большую площадь торгового центра, в расчете на то, что, выбирая какой-то товар, посетитель может заострить внимание на других товарных блоках.

Для посетителей же очень удобно, когда ТЦ поделен на товарные блоки, особенно если нужно выбрать определенный товар и нет необходимости обращать внимание на другие товарные группы. Когда в одном отделе сконцентрированы  арендаторы определенного блока, можно найти необходимый товар с минимальными временными затратами, потому с точки зрения ТЦ блочное объединение арендаторов не всегда выгодно.

По словам Виктора Распутного, существует несколько типов функционального зонирования ТЦ: товарно-тематическое, смешанное и взаимозаменяемое.

При товарно-тематическом зонировании торговый зал разбивается на четко выраженные блоки. Например, в перечень стандартных товарно-тематических блоков входит одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника и электроника, подарочно – аксессуарный блок и так далее.

Достоинства этого принципа:
1) Упрощается навигация посетителей комплекса;
2) Создается удобство в работе при размещении арендаторов комплекса;
3) Остается возможность замены того или иного арендатора, не нарушая разработанную концепцию центра.
4) Осуществляется свободная циркуляция посетителей комплекса;
5) Сохраняется возможность эффективной и экономной организации складских и офисных помещений;

Недостатки:
1) Сложность в создании «нужного» маршрута движения посетителей;
2) Пониженное влияние отдельных «якорных» групп на движение посетителей;
3) Меньшее количество покупок, совершаемых спонтанно.

При смешанном зонировании торговые площади разбиваются только на товарно-тематические зоны. Например:
1) товары для женщин – обувь, одежда, аксессуары, золото, подарки;
2) товары для мужчин – те же товары;
3) товары для детей – те же товары плюс детская мебель;
4) товары для дома – бытовая техника, мебель, хозяйственные товары, бытовая химия и так далее.

При взаимозаменяемом зонировании отсутствует четкая разбивка на какие-либо товарные или тематические блоки. В процессе эксплуатации допускается смена любого оператора вне зависимости от профиля (например, вместо магазина женской обуви открывают магазин мужской одежды).

- В одном из проектов наша компания применила, на наш взгляд, наиболее удачную схему расположения арендаторов, -  говорит Виктор Распутный. - Применялся вариант  «якорь» + торговые галереи.

Функции «якорей» выполнили:
1)продовольственный супермаркет;
2)фуд-корт;
3)супермаркет бытовой техники и электроники;
4)развлекательная зона;
5)несколько (два-три) якорных арендаторов (мировых брендов) в торговой зоне.

Мы использовали  принцип товарно-тематического зонирования, который позволил нам оптимизировать и логически упростить маршрут покупателей. Для арендаторов такой подход даст целевых покупателей с твердыми настроями на покупки, а нахождение покупателей внутри определенной зоны позволит им ориентироваться в разнообразии предлагаемых товаров и услуг в рамках логически замкнутого пространства. Если применяется принцип товарно-тематического зонирования каждая зона наилучшим образом притягивает именно свой круг покупателей (зона одежды, зона обуви, зона мебели, зона подарков).