КОММЕНТАРИИ

1. Правильный расчет – 100% попадание…в цель

Несмотря на то, что на сегодняшний день на рынке недвижимости такое направление в области развития проектов, как консалтинг, маркетинговые исследования, разработка концепции не есть актуальными и востребованными, компания «Build and Live Development» провела анализ и оценку их популярности и эффективности в недалеком «докризисном» прошлом.

Так, некогда огромное количество консалтинговых и маркетинговых компаний предлагали потребителю проведение исследования рынка недвижимости того или иного сегмента коммерческой, жилой или складской недвижимости в любом городе Украины. Следующим этапом – была разработка концепции, с дальнейшим составлением предварительного финансового анализа и предварительных архитектурных прорисовок, визуализации.

Залогом успеха, как ни печально – отмечают в «Build and Live Development», стали в то время быстрые сроки исполнения работ и низкая цена. Хотя, на самом деле, такая работа (из расчета разработка концепции одного объекта с финансовыми  расчетами и архитектурными проработками, в одном городе, с проведением маркетинговых и полевых исследований по 1-2 сегментам недвижимости) занимает срок не меньше 1-1,5 месяцев. А учитывая единицы штатного персонала, задействованного в этой работе – маркетолог, социолог, интервьюер, финансист, бухгалтер, архитектор, дизайнер, руководитель -  не может быть дешевой.

Залогом успеха проекта, как и раньше, так и всегда, должно быть качество выполняемых работ и профессиональный и грамотный подход на всех этапах развития проекта.

Поскольку, как показывает время, и как расставил акценты кризис – правильно проведенные маркетинговые исследования, верно и честно поведенные опросы, вместе с грамотно разработанной концепцией на основе основных тенденций спроса и предложения, обеспечивают в дальнейшем объекту перманентный спрос и предполагаемую прибыль. Более того, зачастую, подтверждением абсолютной правильности расчетов является превышение ожидаемой  прибыли.

Из собственного опыта компании «Build and Live Development», всегда приятно поделиться хорошими результатами. Тем более, на фоне постоянных неутешительных новостей рынка недвижимости, ставшего после кризиса рынком жилья и недостроев.

Так, в первой половине 2008 года «Build and Live Development» вела разработку проекта – супермаркета строительных и отделочных материалов формата DIY на земельном участке площадью 0,7346 га в г. Бровары, в районе Торгмаш на пересечении улиц Красовского и Энгельса на базе бывшего механического цеха №1 завода «Торгмаш». Продукция и услуги супермаркета ориентированы на частного потребителя, приобретающего материалы в розницу. Целевая аудитория – жители города Бровары и близлежащих населенных пунктов. Как маркетинговые исследования и опросы потенциальных покупателей, так и финансовый анализ проекта показал целесообразность развития объекта в рамках предложенной концепции - о чем свидетельствовали достаточно короткие расчетные сроки окупаемости, высокий уровень рентабельности, низкий уровень конкуренции, большой спрос и выгодное месторасположение.

Компания «Build and Live Development» проводила – маркетинговые исследования рынка торговой недвижимости и строительного ритейла, а также полевые исследования (опросов жителей) г. Броваров, разработку концепции строительного супермаркета с распределением торговых зон и определением целевой аудитории, архитектурные проработки, финансовый анализ, план реализации проекта, прогнозную оценку объема продаж. В дальнейшем наша компания планировала разработку бренд-бука объекта, названия и проведение рекламной кампании, но этому впоследствии воспрепятствовал кризис.

Тем не менее, несмотря на бушующий кризис и закрытие многих объектов коммерческой недвижимости, согласно плану реализации проекта механический цех завода «Торгмаш» был реконструирован, расширен и преобразован под супермаркет строительных материалов.  Компания «Скиф Бизнес Центр» открыла супермаркет «Буди Бум» в декабре 2009 года, взяв на себя разработку названия, логотипа и рекламной кампании.

На сегодняшний день, супермаркет успешно функционирует, и является прибыльным проектом - широкий ассортимент товаров, набор актуальных и необходимых в сфере строительства услуг, постоянные акции и розыгрыши призов, а также очень удачное месторасположение и подъездные пути обеспечивают супермаркету стабильный поток покупателей.  Более того, месячный объем продаж супермаркета, рассчитанный компанией «Build and Live Development» в 2008 году по прогнозной оценке объема продаж с учетом потенциальной емкости сегмента и рыночной доли объекта на самом деле не только соответствует прогнозной, но и превышает ее на 30-40%.

Что является  подтверждением того, что правильно проведенные исследования, грамотно разработанная концепция и выполненные финансовые расчеты крайне важны для успешного функционирования проекта в реальной жизни.

2. 20.04.11 Газета Деловая столица. Развлекательная фишка. С торговлей выгоднее

На сегодняшний день в Киеве функционирует семь специализированный развлекательных центров («Космикс», «Блокбастер», «Терминал Бровары», «Тропикал Парк», «Дывосвит», «Ультрамарин», «Арена Entertainment»), а также порядка десяти торгово-развлекательных центров с развитой развлекательной составляющей, где представлено более двух операторов развлечений (в частности, это «Дрим Таун», «Скай Молл», «Караван», «Украина», «Магеллан», «Большевик», «Комод», «Квадрат на Перова», «Алладин», «Метрополис»). Общая площадь зон под развлечения в составе профессиональных центров, по данным компании «Украинская Торговая Гильдия», на данный момент в столице составляет порядка 200 тыс. кв. м (около 130 тыс. кв. м приходится на специализированные развлекательные центры и порядка 70 тыс. кв. м на развлекательную составляющую ТРЦ), что является самым большим показателем для Украины, однако в несколько раз меньше уровня как западноевропейских, так и восточноевропейских столиц. Главная причина этого – в малой прибыльности центров развлечений. Из-за невысокой по общемировым меркам востребованности развлекательных услуг и наличию в столице крайне ограниченного числа специализированных на таких услугах операторов, арендные ставки на помещения под развлечения в несколько раз ниже, чем, например, на торговые зоны или офисные площади, а стоимость строительства выше. Так, стоимость строительства таких площадей, по данным заместителя директора по вопросам развития компании Build & Live Development Елены Распутной, на сегодняшний день составляет от $1,5 тыс. за кв. м. и выше, в то время как строительство квадратного метра торговых зон обходится девелоперам в $750-1,2 тыс.. «Себестоимость строительства развлекательных площадей превосходит аналогичные показатели для торговых из-за большого количества площадей общего пользования при более высокой их технологичности. В то же время цена аренды на них намного ниже, чем на торговые или офисные площади», - говорит г-жа Распутная. Посему сроки окупаемости ТЦ в столице составляют на данный момент 5-7 лет, а специализированных развлекательных центров – от 10 лет.

Тем не менее, девелоперы вынуждены включать в состав торговых комплексов обширные развлекательные составляющие, поскольку иначе их проект воспринимается сегодня как отсталый и несовершенный. Кроме того, развлекательная составляющая (сама по себе убыточная) повышает основные продажи: с открытием развлекательной зоны посещаемость торгового центра увеличивается не менее чем на 20–30%, а доходность грамотно спланированного торгово-развлекательного центра на 30–35% выше, чем его обычного собрата.

«Несмотря на то, что арендная ставка с операторов развлекательных услуг с начала их появления до сегодня примерно в два раза меньше относительно других якорных операторов (крупных супермаркетов и т. п.) и в 6 раз меньше относительно торговой галереи, наличие развлекательных зон увеличивают продолжительность пребывания посетителей в комплексах и существенно увеличивает посещение ТРЦ. Так, в 2009 году в разгар кризиса торговые центры (ТЦ) столицы, не имеющие развлекательной составляющей, потеряли своих посетителей, в то время как ТРЦ посетители продолжали посещать. А в этом году ТРЦ имеют рост посещений еще в 20-30%. Причем, чем больше ассортимент и площадь увеселительных заведений, тем больше людей ежедневно посещают комплекс и тем популярнее он. А, следовательно, тем выше в нем ставки», - рассказывает руководитель департамента аренды компании «Украинская торговая гильдия» Евгения Локтионова.

Но если выгода от расположения зон развлечений в составе торговых молов уже доведена практикой, финансовая успешность специализированных развлекательных центров в Киеве остается весьма призрачной. И именно поэтому за последние два года в столице открылся только один небольшой специализированный РЦ - «Космикс», с арендной площадью всего в 5 тыс. кв. м, в то время как площадь, отданная под развлечения в составе «миксов» (ТРЦ) составила 22 тыс. кв. м. (в последних открытых ТРЦ «Дрим Таун» и «Скай Молл»).

Динозавры развлечений

Наиболее распространенными в столице развлечениями на данный момент являются кинотеатры, боулинг и детские развлекательные центры. По данным аналитика компании «К.А.Н. Девелопмент» Владимира Даниленко, среди операторов кинотеатров в столице сегодня представлены «Планета Кино», «Линия Кино», «Одесса Кино», «Баттерфляй», «Кинопалац», «Мультиплекс» и т.д. Наиболее крупными операторами боулинга выступают «Витамин», «Махаон», «Сити Боулинг», а детские развлекательные центры представляет только «Игроленд» (остальные центры эксплуатируются самими собственниками помещений).

Для кинооператоров диапазон арендных ставок на данный момент в столице зависит не только от торгового центра, но и от арендуемой площади (чем она больше, тем ставки ниже). По словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина) Натальи Кравец, в среднем кинопрокату приходится выкладывать от $8 до $14 за кв. м в месяц (площадь столичных кинотеатров варьируется от 2 до 6 тыс. кв. м). До кризиса ставки для кинотеатров в столице составляли $12-18 за кв. м в месяц. Для операторов боулинга и детских развлекательных центров ставки на данный момент составляют от $9 до $12 за кв. м в месяц в зависимости от занимаемой площади. «Такие ставки это уже большой прорыв для собственников помещений, поскольку в разгар кризиса операторы развлечений могли платить только лишь процент от оборота – посещения очень упали. Нынешние же ставки, которые установились в прошлом году, всего на 20-25% меньше, чем до кризиса», – отмечает Наталья Кравец.

Широкую представленность кинотеатров, боулинга и детских развлекательных центров в столичных РЦ и ТРЦ эксперты объясняют наличием профессиональных операторов в этих сегментах развлечений, их повышенной востребованностью и наилучшей окупаемостью. Так, несмотря на то, что общая сумма инвестиций в запуск одного кинотеатра составляет порядка $7 млн. без учета аренды площадей и затрат на маркетинговую компанию (запуск одного зала обходится от $350-500 тыс.), срок окупаемости такого бизнеса составляет всего 5 лет. При этом столица еще далека от насыщенности киносегмента: на 1 млн. жителей в Киеве приходится 3 зала, в то время как в США – 125, в Новой Зеландии – 94, Италии и Германии – 60, Индии – 10. Хорошие показатели рентабельности демонстрирует и боулиг – он быстро окупается, а риск в этом виде бизнеса невысок. Общая смета затрат на создание боулинг-клуба обычно слегка превышает $1 млн. (стоимость только одной дорожки может составлять от $20 тыс. до 50 тыс.), однако сроки окупаемости не превышают 4-5 лет. Еще менее затратны и прибыльны детские развлекательные центры, которые появились как развлечения в столичных ТРЦ одними из первых. Оснащение игровой может стоить всего $3-10 тыс., а в капиталоемкие детские игровые центры с лабиринтами и аттракционами, инвестиции сегодня составляют порядка $1 тыс. на кв. м. Тем не менее, по данным Евгении Локтионовой, даже детский центр, в который вложено порядка 500 тыс. евро имеет срок окупаемости всего 5 лет.

Сафари не будет, но аквапарки ждут

Остальные развлечения, которые представлены в столичных развлекательных зонах или центрах гораздо в меньших объемах, нежели кинотеатры, боулинги и детские центры, или же вообще встречаются в единичных экземплярах, по словам Натальи Кравец, либо не имеют специализированных операторов (которые готовы развивать подобный бизнес и снимать у собственников помещения), либо не являются массовыми. Так, например, несмотря на то, что ледовые катки очень востребованы у столичных жителей и весьма рентабельны для организаторов (начальная стоимость создания катка составляет всего 100-300 тыс. евро, а срок окупаемости колеблется от 2х до 5 лет), таких арен в столице всего четыре: в «Караване», «Блокбастере», «ДримТауне» и в «Терминал Бровары». Главная причина этого – в отсутствии в столице и Украине специализирующегося на подобном бизнесе крупного оператора, которому собственники могли бы сдавать свои площадки в аренду (во всех перечисленных объектах  эксплуатацией катка занимаются сами собственники РЦ или ТРЦ). Аналогично обстоит дело и с ролледромами (представлены в «Блокбастере», «Дримтауне» и вне ТРЦ) и картингами (есть в «Блокбастере», «Терминал Бровары» и семь картингов в парках и спорткомплексах). Несмотря на то, что данные развлечения весьма популярны у горожан, созданием и продвижением этих услуг в столице не занимается ни одни профессиональный оператор, а, следовательно сдавать под такие развлечения площади некому, хотя данный бизнес и является весьма рентабельным (например, первоначальные вложения в ролледром составляют всего 300-400 тыс. евро, а срок окупаемости – всего 3 года).

Отсутствие крупных профессиональных операторов, имеющих средства на расширение своей сети и желающих работать в составе профессиональных комплексов сдерживает также развитие в формате РЦ и ТРЦ таких вроде бы популярных развлечений как бильярд, дискотека и компьютерный клуб.

Что же касается эксклюзивных развлечений в столице (например, IMAX в ТРЦ «Блокбастер», аквапарк в рамках ТРЦ «Терминал», керлинг в ТРЦ «Дрим Таун», альпинистская горка, веревочный городок, арена лазерных боев, 4D кинотеатр и т.п.), то они либо очень дорогостоящи как бизнес, либо создаются собственниками центра как его «изюминка» и поэтому не предусматриваются собственниками других центров. Так, расходы на создание наиболее популярных развлечений, представленных пока в столице в единичном экземпляре (IMAX и аквапарк), составляют десятки миллионов долларов, а посему выходу на рынок новых проектов помешал кризис (при стоимости аквапарка в $2 тыс за кв. м срок окупаемости составляет около 6-7 лет). Затраты на керлинг, веревочный городок, арену лазерных боев, 4D кинотеатр не так критичны, однако подобные развлечения еще не стали массовыми и задумываются и создаются собственниками центров скорее как «фишки» проектов, нежели как приносящий доход бизнес. «Очевидно, что развитие развлекающей составляющей на рынке по-прежнему сдерживается ограниченным перечнем операторов развлечений и однообразностью их услуг», - отмечает Владимир Даниленко.

Правда, по словам эксперта, в ближайшем будущем можно ожидать появление на рынке в составе нового ТРЦ Осean Plaza нового IMAX 3D, представленного сетью кинотеатров «Планета Кино» (которая является официальным представителем формата IMAX 3D в Украине) и открытие в этом же ТРЦ океанариума, а также открытие аквапарка во второй очереди ТРЦ «ДримТаун». По данным Натальи Кравец, в ближайший год IMAX также появиться в столице в ТРЦ «Днепровская пристань» и в новом ТРЦ на правом берегу. Также эксперты ожидают в этом году открытие первого в столице кинотеатра русской сети «Кронверк Синема»  (пока он представлен только в Харькове), появление в новых проектах мини-кинотеатров, аттракционов 4D и 5D. Дополнительные сюрпризы обещает тот же Осean Plaza (73 тыс. полезной площади)  – поиск уникальных развлекательных операторов производился его собственниками на ноябрьской международной ритейл-выставке MAPIC в Каннах, однако пока карты не отрываются.

Проект же загородных сафари, Диснейлендов, скалодромов и т.п. планировавшиеся к запуску еще несколько лет назад, по словам Натальи Кравец пока либо отложены в долгий ящик, либо девелоперы вовсе отказались от них.

3.  03.03.2011. ЛІГАБізнесІнформ. Новые жилые дома возводят во всех районах Киева

По состоянию на конец февраля 2011 года строительство квартир ведется во всех районах столицы. Таковы результаты исследования рынка компании "Build and Live Development" которыми располагает ЛІГАБізнесІнформ.

По данным экспертов, достаточно активно в последний год стали застраиваться окраины Киева – дома преимущественно бетонные, без высокоразвитой инфраструктуры, быстро возводимые и максимально дешевые. В удаленных от центра районах также возводятся жилые комплексы. Как говорится, "на каждый товар - свой купец". Вопрос только в том, отмечают в "Build and Live Development", что на сегодняшний день спрос остается минимальным, по сравнению с растущим объемом предложения на рынке.

Таблица 1. Стоимость 1 кв.м. жилья на первичном рынке недвижимости в зависимости от района*